Search
Close this search box.
calculating return on investment

חישוב תשואה

בואו נדבר קצת על תשואה. אנחנו מזכירים אותה לא מעט אבל חשוב שנבין אותה עד הסוף – יש לה רגשות. ההגדרה של תשואה היא היחס בין שווי של השקעה בנקודות זמן שונות. ניתן גם לראות זאת כשינוי בערך ההשקעה לאורך חייה.

אבל המילון לא מעניין אותנו, זרקנו אותו לפח אי שם בכיתה ז', אותנו מעניינים המספרים אז לפני שניגש לדרך פשוטה לחישוב תשואה, בואו נדבר על 3 סוגים שכל משקיע צריך להכיר.

החזר על השקעה – ROI – return on investment

מהי ההכנסה שנקבל לשנה מההשקעה לעומת עלות ההשקעה (אפשר להתייחס לתשואה הזו כתשואה ברוטו, היא אינה כוללת הוצאות נוספות, התייחסות למיסוי או שינוי שווי ההשקעה) התחשיב הוא הכנסה שנתית חלקי עלות ההשקעה.

זאת גם תהיה בד"כ התשואה המוצעת בעסקה. למשל רכישת דירה בחו"ל שמייצרת משכירות 8% לשנה, ז"א על עלות השקעה של 100,000 יורו, ההכנסה ברוטו תהיה 8,000 יורו בשנה אבל רגע זה עוד לא הולך לכיס.

רווח תפעולי נטו על השקעה – NOI – net operating income

מהי ההכנסה שנקבל לשנה, בניכוי הוצאות תפעול ולפני תחשיב המיסוי (בעולם הנדל"ן המניב זה יהיה ההכנסה מנכסים מניבים בניכוי ההוצאות לתפעולם) בואו נאמר שבעסקה שלנו יש 10% דמי ניהול שאנחנו נדרשים לשלם מתוך ההכנסה משכירות ועוד 5% להוצאות כגון ארנונה, חשמל, מים וכו'.

במקרה הזה, מתוך ההכנסה השנתית של 8,000 יורו, יישארו בידינו 6,800 יורו נטו לפני מס. ז"א שכעת התשואה שלנו היא 6,800 יורו מתוך ההשקעה ההתחלתית של 100,000 יורו, או 6.8% תשואה לשנה.

ממשיכים? לא, כי עוד לא הגענו לכיס פשוט.

שיעור תשואה פנימי – IRR -Internal rate of return

שיעור התשואה הפנימי לוקח בחשבון את ההשקעה לכל אורך חייה וגם מייצג את עליית ערך ההשקעה.

ניקח את הדוגמה שלנו כדי להמחיש:

  • עלות השקעה – 100,000 יורו
  • החזר על השקעה – 8% או 8,000 יורו
  • נטו תפעולי על השקעה – 6.8% או 6,800 יורו

ניקח טווח זמן של חמש שנים ומחיר מכירה של 125,000 יורו, מה יהיה שיעור התשואה הפנימי של ההשקעה שלנו? אז תצטרכו להאמין לי (או לחשב לבד) שזה יוצא 9.21%.

ז"א שלפני מס ולאחר הוצאות, ההשקעה שלנו הכניסה מתחילתה ועד סופה כולל מכירתה – 9.21% תשואה שנתית על הכסף.

מס או מינוס

הבטחתי שאגיע לדבר על הכיס, אז הנה זה בא: 

ואי אפשר לדבר על הכיס לפני שיודעים תחשיב מיסוי של ההשקעה שתחליטו לבסוף לעשות (כן, עבדתי עליכם אין מספר סופי לכיס).

  • יש הבדל בין השקעה בארץ להשקעה בחו"ל
  • יש הבדל בין מיסוי במדינות שונות
  • יש הבדל בין מיסוי על תשואה משכירות ומיסוי על רווח או השבחה
  • יש הבדל בשיטת החישוב עבור המשקיע המסוים (פטורים, תושבות, ניכויים וכו')


אז מה בכ"ז יצא לנו מלצלות את המוח עם נוסחאות?

קודם כל מקווה שכולם מבינים שתשואה נקובה או מוצעת, עוד רחוקה מהכיס שלנו .

בנוסף, חייבים להבין מהן ההוצאות התפעוליות של ההשקעה שביצענו או נבצע, על מנת להבין כמה כסף נשאר ממה שהוצע.

עוד דבר, למחיר המכירה של ההשקעה (היציאה שלנו) יש משמעות על התשואה שהכסף שלנו עשה לאורך כל חייה. ולבסוף, אם באמת רוצים לדעת כמה כסף אמורה השקעה לייצר לנו טרם כניסתנו, נצטרך להבין גם את מבנה המיסוי עבורנו סובייקטיבית.

או אז נוכל להגיע לארץ המובטחת ולהבין את הנטו שנכנס לנו לכיס.

ברוכים הבאים להרשמה לרשימת התפוצה שלי בה אני משתף את הידע והערך שצברתי על נדל״ן, פיננסים, יזמות והתפתחות אישית.

דילוג לתוכן