Search
Close this search box.
Business plan

איך תכנית יוצאת לפועל?

בתור אחד שפחות אוהב מסגרות, תנו לי לספר לכם על מסגרת שדווקא עושה לי המון שכל – מסגרת זמן לתכנית

ביום-יום אני פוגש ומדבר עם לא מעט אנשים שמעוניינים לעשות צעד ולהתחיל להשקיע בנדל"ן, (חלקם הלא מבוטל כבר השקיעו ורוצים לייצר תשתית).

כאשר יש ביניהם קווי דמיון רבים – הרצון להכניס הכנסה שוטפת מנכס מניב או הגדלת ההון במטרה ליצור חיים נוחים יותר, לכל הפחות.

אחת השאלות שאני שואל, בגינה אני מקבל תשובות מבולבלות היא –

"מה טווח הזמן של התכנית שלכם?"

לכל אחד יש מטרה אחרת אבל בסוף התשובה היא די דומה ומורכבת בעיקר מ"אה…אה…אה…"

אבל למה חשוב לנו מימד הזמן בתכנית? הרי תן לעשות כסף, נתקדם נעשה עוד כסף ויהיה בסדר…

אבל מה שמעט יודעים שהתקדמות עקב בצד אגודל, כנראה שלא תביא אותם ליעדיהם הכלכליים, זאת בהנחה שיש להם כאלה.

———————————————————–

בואו ניקח דוגמה שבה משפחה שמה יעד של הון צבור של 3 מיל' ש"ח, עם הון עצמי של 1 מיל' ש"ח ונראה מה מימד הזמן משנה:

  • בטווח של שנה, תידרש המשפחה לייצר 200% רווח נטו על ההשקעה שלה כדי להגיע ליעדיה. מספר דמיוני גם למומחי מינוף, אופציות או כל ענף אחר שיודע לייצר תשואות או רווחים גבוהים.
    אבל ברגע שנפרוס את היעד על פני טווח זמן סביר של תכנית, נבין שהדרך להשיג את אותם 200% רווח נטו (כדי להגיע ל-3 מיל' ש"ח) ברורה יותר, עדיין לא פשוטה אבל יותר ישימה לביצוע.
  • אם ניקח טווח של 10 שנים, אז מבחינה נומינלית (ז"א ברמת הערך הנקוב של הריבית) נצטרך לייצר 20% רווח נטו בשנה – לא פשוט בכלל, אבל מאד ישים תחת שיטת עבודה מוסדרת.
    אבל…וזה אבל גדול, הרווח בהשקעות נדל"ן הוא לא לינארי וישנם שני גורמים משמעותיים שבאים לעזרתנו –
  1. מינוף –
    הכסף שאנחנו משקיעים יכול לקבל רוח גבית בדמות הלוואה שמגיעה מבנק (או כל גוף אחר) ומחזקת את כח הקנייה שלנו.
    ההון העצמי הוא אותו הון עצמי (פרט לצמיחה שלו בנוסף) אבל יכולת הרכישה שלנו והיכולת לייצר ממנה תשואה או רווח, מוגברות.
  2. ריבית דה-ריבית – מה שוורן באפט התייחס אליו כפלא השמיני של העולם, מיוחס לרוב לשוק ההון אבל יש לו משמעות רצינית גם בנדל"ן, בייחוד כאשר יש שאיפות להגדיל הון.
    בנדל"ן זה מתבטא בעיקר ביכולת לייצר אינטרבלים (תקופות זמן משתנות) להשקעות שלנו ובעצם להשקיע חזרה קרן שהשקענו בעבר בתוספת הרווח שהיא יצרה, כקרן להשקעה חדשה.

לדוגמה במשפחתנו לעיל, נניח שהם מבצעים שתי עסקאות עוקבות, כל אחת אורכת שנה אחת.

בעסקה אחת, שיחק להם קלף והם הצליחו להרוויח 20% נטו על עסקה שעשו. בעסקה השנייה פחות צלחו אבל בסוף השנה היו להם עוד 12% רווח על ההשקעה.

נומינלית, הם הרוויחו 32% בשנתיים או 16% בממוצע שנתי. בפועל בהינתן שהם השקיעו בסוף השנה הראשונה את כספם (כולל הרווח) בעסקה השנייה, בתום שנתיים הרווח שלהם יהיה 34.4% או 17.2% בממוצע שנתי (כמו שנקרא, יותר עדיף)

זו כמובן דוגמה שבאה להמחיש את כח הריבית דה-ריבית וזה מה שקורה בדוגמה שלנו בשנתיים, נחשו מה יכול לקרות בעשר שנים.

אז לקראת סיום (זה הגיע, תשואות!), אשאיר אתכם עם כמה אנקדוטות נוספות:

  • לאלה ששואלים אם אפשר להגדיל הון של חצי מיליון ש"ח או מליון ש"ח, לחמישה או עשרה מיליון ש"ח – כן, אפשר. זה תלוי בטווח זמן התכנית, בתמהיל ההשקעות שלכם, ברמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת ועוד. אבל, זה אפשרי.
  • עסקאות לא מתרחשות בסביבה של וואקום – הן לא נגמרות תמיד בתום שנה או מייצרות תשואות עגולות (אם בכלל), יש צורך בהכנסת מרכיב בלת"מ (בלתי מתוכנן מראש, לאנשי הצבא שבינינו) או בצ"מ (בלתי צפוי מראש, לאנשי הנדל"ן שבינינו).
  • למינוף יש השלכות על המשקיע – לכל אחד רמת מינוף, רמת סיכון, יכולת לקבל ריביות באופן שונה ויש לקחת בחשבון זאת בתכנון התכנית.
  • בטווח הזמן של התכנית שלכם מצויים "כיסי כסף" חיוביים ושליליים –
    מבחינת הכנסה: בונוסים, מענקים, רווחים מעסק, משכורת נוספת, ירושה משפחתית (לא עלינו) או כל דבר שיצור כניסה של כסף נוסף להזין את המערכת (זוכרים מה עושים מינוף וריבית דה-ריבית לכל שקל?)
    מבחינת הוצאה: בר/בת מצווש? צורך בשיפור דיור? אובדן מקום עבודה או הפסד בעסק (לא עלינו2)?
    תכנית צריכה לכלול הכל בחשבון מתוך רצון למזער סיכונים ולנצל סיכויים.

בסופו של יום, תכנון יוצר תכנית שמתווה לנו את הדרך להשגת היעדים הכלכליים (ולא פחות חשוב, האישיים) שלנו לעתיד.

ולאלה שחרדים שתכנית תקבע אותם, תמיד זכרו – כל תכנית היא בסיס לשינויים, אבל בסופו של דבר צריך תשתית עליה מתבססים עם היכולת לשנות לפי צורך.

ברוכים הבאים להרשמה לרשימת התפוצה שלי בה אני משתף את הידע והערך שצברתי על נדל״ן, פיננסים, יזמות והתפתחות אישית.

דילוג לתוכן